Tout savoir sur la valorisation d’un terrain

– Comment déterminer la valeur d’un terrain?

– Ce qui va définir sa valeur, c’est en premier lieu la zone d’affectation où se trouve la parcelle: soit en Zone villas où l’on peut construire des maisons ou de l’habitat groupé, ou dans l’une des Zones plus denses, plus proches du centre-ville, où l’on peut bâtir beaucoup de choses, avec des règlements idoines. La forme de la parcelle est à prendre en compte dans la définition d’un projet; par exemple, on examine si toutes les parties sont constructibles, si elle est bien exposée et si des servitudes réduisent la capacité de construction. Le prix d’un terrain ne se calcule pas simplement par une surface en mètres carrés et au prix moyen d’une zone. Beaucoup de critères définissent sa valeur. La période de vente est également à prendre en compte. Le domaine immobilier fluctue constamment. L’environnement est également important, la concurrence des projets ou des biens existants sur un lieu peuvent malheureusement réduire considérablement le prix.

– Quelles options s’offrent au propriétaire?

– Il faut lui proposer plusieurs options. La première et la plus simple est celle de vendre son terrain immédiatement et sans condition, sans plus s’occuper de la suite. Il s’agit de la solution la plus facile et la plus sûre pour lui, mais c’est certainement dans ce cas qu’il obtiendra le prix le moins élevé. La deuxième possibilité est de vendre avec la condition d’obtenir un permis de construire. Un promoteur ou un investisseur s’engage, en sachant quels sont les futurs droits à bâtir en fonction du réglement de zone, d’un PLQ (Plan localisé de quartier) et enfin d’un permis de construire qui permet de savoir quel projet peut être tenté. Cette option est déjà plus intéressante pour le promoteur, qui peut s’engager plus facilement sachant qu’il pourra construire quelque chose. Pour le propriétaire, il est vrai qu’il doit attendre un certain laps de temps avant que le permis ne soit déposé, obtenu voir négocié, mais il obtiendra un meilleur prix de vente avec cette façon de procéder.

Il y une troisième option, qui est la «mise à disposition du terrain». De fait, le propriétaire met à disposition son terrain à un promoteur/développeur pour que ce dernier fasse comme si celui-ci lui appartenait déjà. Il n’y a pas d’échange d’argent ni d’acompte par une promesse de vente ou un acte de vente à terme. Mais le promoteur s’engage à assumer tous les frais pour obtenir le permis de construire et développer les droits à bâtir. Une fois que le projet est né sur le papier, par le biais d’une autorisation, il est vendu sur plans aux futurs acquéreurs directement par propriétaire sans passer par l’intermédiaire du promoteur, qui facturera évidemment ses prestations. La quatrième option consiste à une participation au projet, et là nous entrons vraiment dans la valorisation d’un terrain. Le propriétaire met à disposition son bien et s’associe avec le promoteur. L’un amenant son terrain et l’autre ses compétences, avec au final un partage des bénéfices du projet.

– Quel est le rôle du conseiller immobilier?

– Le conseiller expose toutes les opportunités qui s’offrent à un propriétaire de terrain. En somme, il lui dit ce qu’il peut en faire, soit en le vendant, soit en le valorisant avec un projet de construction.  Le professionnel doit être objectif et attentif aux desiderata de son client. Si celui-ci veut obtenir le meilleur prix et qu’il n’est pas pressé, la troisième possibilité évoquée ci-dessus sera certainement la meilleure. Si au contraire, il est pressé de vendre, la première sera certainement son choix. Tout dépend de la situation personnelle du vendeur. Quelle que soit sa décision, le conseiller l’accompagnera dans le déroulement des procédures. La grande difficulté pour les trois dernières options expliquées plus haut, c’est le choix du partenaire. Il faut qu’il soit sérieux, avec des compétences solides, juridiques et architecturales, et qu’il soit à même de mener à terme un projet. Un autre aspect important est de savoir bien définir le prix de l’objet, en mettant de côté l’aspect émotionnel, et de faire toutes les recherches au niveau juridique afin de savoir s’il est possible d’obtenir à 100% les droits à bâtir. Il convient de bien cerner l’environnement du terrain, avec ses avantages et ses contraintes, de savoir quels sont les potentiels immobiliers du lieu: locaux commerciaux ou habitations? Dans la plupart des cas, il s’agit de terrains occupés avec des habitations ou des locaux vétustes qu’il faudra démolir pour construire du neuf. Il faut également faire une analyse plus poussée du sol, afin de savoir s’il faut l’assainir. Le rôle du conseiller est d’apporter ses compétences du marché à son client afin que celui-ci fasse le meilleur choix. Travaillant majoritairement sur l’Arc lémanique jusqu’à la Riviera et une partie en Valais, le département Courtage et Développement de la Régie du Rhône saura vous conseiller et vous accompagner si vous désirez vendre ou valoriser votre terrain.